Cechy rynku nieruchomości

pieniądzeRynek nieruchomości rządzi się własnymi prawami i posiada szereg cech, które mają dla niego bezpośrednie znaczenie. Pierwszą i chyba najważniejszą rzeczą jest kwestia lokalizacji. Cecha rynkowa jest o tyle istotna, że to ona wpływa na dalsze wahania pozostałych elementów rynkowych. Umiejscowienie obiektu w konkretnej przestrzeni decyduje o tym czy jest on atrakcyjny dla potencjalnego nabywcy i czy, w związku z tym, będzie na niego odpowiedni popyt. Cały rynek powiązany z nieruchomościami stanowi formę ograniczonego rynku lokalnego, z tego też powodu jest czymś zupełnie innym, niż przestrzeń masowych dóbr.

 

Chcąc jak najlepiej poznać rynek nieruchomości analiza wydaje się być konieczną, aby w ogóle możliwe było przeprowadzenie dokładnego rozpoznania właściwości konkretnego terenu czy obiektu. Celem takiego działania jest przede wszystkim:

  • ustalenie w jakim stopniu rozwoju znajduje się rynek względem rodzaju wycenianej nieruchomości,
  • ocenienie stanu kryteriów przestrzennych oraz wpływu rynku krajowego czy międzynarodowego,
  • sprawdzenie w jakim stopniu wyceniany obiekt jest reprezentatywny względem określonych cech odniesionych względem rynku.

Praktyczne podejście do analizy wymaga oczywiście wybrania, spośród dostępnych, procedury analizy, która powinna rozpoczynać się od dokładnego rozeznania w przestrzeni rynku nieruchomości. Jest to podstawowy i najważniejszy warunek, który umożliwia w ogóle podejście do wyceny. W wielu przypadkach podstawowym elementem jest przyjęcie danych pochodzących wprost z rynku lokalnego oraz obszarów znajdujących się w jego bezpośrednim otoczeniu. Wsparciem może być chociażby rynek regionalny, który może być niezwykle pomocny wtedy, kiedy wybrane nieruchomości nie mają formy lokalnej, takie jak na przykład uzdrowiska czy domy wczasowe. Wybór konkretnego rynku są bardzo ważne w przeprowadzaniu szacunków wartości obiektu w podejściu porównawczym. Aby rozpoznać rynek nieruchomości analiza może dotyczyć między innymi:

  • rodzaju rynku, odnoszonego na przykład względem gruntów lub lokali mieszkalnych,
  • konkretnego obszaru, takiego jak chociażby miasto czy osiedle,
  • czasu, w którym dokonywane jest badanie rynku – na przykład miesiąc czy rok,
  • związku między popytem i podażą w stosunku do konkretnego obiektu, jego potencjału oraz wszystkich czynników ekonomicznych, które mogą być ważnym kryterium w wycenie dokonywanej przez rzeczoznawcę,
  • obecnej sytuacji, w jakiej znajduje się środowisko naturalne,
  • wszystkich niedogodności, które mogą powstać na skutek wpisania wycenianej nieruchomości do rejestru zabytków i wszystkich innych elementów, które stanowią skutek oddziaływania przepisów prawnych.

Oczywiście niezwykle istotne jest, aby dokonywana przez rynek nieruchomości analiza przeprowadzana była etapowo ze szczególnym uwzględnieniem cech rynkowych danego obiektu. Ilość tego typu elementów wyróżniających jest zwykle uzależniona od konkretnych zjawisk rynkowych oraz ich intensywności, takich, jak chociażby transakcje, które zostały zwarte na wybranym obszarze w określonym czasie. Przystępując do sporządzania analizy rynku powinno się uwzględniać poszczególne jej fazy, dlatego też na samym początku ważne jest, aby określić rodzaj rynku oraz obszar jego zasięgu. Krokiem następnym jest zdobywanie jak największej ilości informacji o transakcjach, które zostały dokonane względem obiektów, które są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, a później wyznaczenie trendów, które pojawiają się w stosunku do podaży i popytu.

nieruchomośćEtap czwarty powinien obejmować precyzyjną charakterystykę przedsięwzięcia oraz źródeł przychodu z całej nieruchomości oraz późniejsze wykreślenie jej cech rynkowych. Istotna jest także umiejętność trafnego przewidywania, dlatego też faza szósta powinna stanowić określanie trendu, który może pojawić się w stosunku do wahań cenowych. Ostatnim krokiem jest wyznaczanie ważności wytypowanych cech oraz mocy, z jaką oddziałują. Rynek nieruchomości jest niedoskonały, z tego względu, że funkcjonuje w nim swoista swoboda typowania podaży i popytu, co nie zawsze działa tak, jak należy, przez co podaż nieruchomości na lokalnym rynku może zmieniać się w sposób skokowy. O niepowtarzalności przestrzeni rynkowej świadczy chociażby fakt, iż właściwie każda nieruchomość, która poddawana jest wycenie czy wystawiana jest na sprzedaż różni się od pozostałych obiektów i niemal niemożliwe jest odnalezienie dwóch identycznych zabudowań, które posiadałyby takie same wizerunki i znajdowały się w takich samych otoczeniach środowiskowych. Ze względu na to, że rynek jest także mało elastyczny, niezwykle problematyczne jest stworzenie analizy opartej na rzetelnych danych, które umożliwiłyby podjęcie konkretnych i jednoznacznych decyzji w stosunku do kupna lub sprzedaży konkretnego obiektu.

Z pewnością dwoma podstawowymi czynnikami mającymi wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości są popyt i podaż. Każdy z nich posiada odmienne czynniki, które są w stanie je kształtować, co przekłada się na całość wszelkich działań. Przeważająca część specjalistów, którzy na co dzień zajmują się analizą rynkową zgodnie twierdzi, że podstawowym czynnikiem mającym wpływ na wzrost popytu, jest poziom zatrudnienia. Im więcej lub im mniej miejsc pracy, tym proporcjonalnie mniejsze lub większe zainteresowanie konkretnym obiektem lub gruntem. Wiadomo przecież, że tworzenie nowych miejsc pracy, na skutek chociażby rozbudowywania zakładu przemysłowego, pociąga za sobą łańcuch elementów, takich jak chociażby potrzeba wynajmowania magazynów czy biur, powstawanie sklepów czy mieszkań. Podaż z kolei uzależniona jest od sumy wszystkich zasobów, które posiada dana nieruchomość. Dokonując prognozy podaży nie można zapominać o dokładnym wyznaczeniu i określeniu typu nieruchomości, na przykład jako centrum handlowe czy magazyn wysokiego składowania. Ze względu na to, że otoczenie nieustannie się zmienia, powstają nowe obiekty, część z nich poddawana jest rozbiórkom, a w innych zmianie ulega ich przeznaczenie, podaż nieustannie się zmienia i na bieżąco należy ją sprawdzać i kontrolować, na przykład za pośrednictwem Głównego Urzędu Statystycznego. Podobnie jest zresztą z wyceną, która zmienia się w zależności od różnych czynników. Więcej na ten temat można poczytać na stronie http://www.zfd.com.pl/rynek-nieruchomosci-analiza lub dopytać się szczegółów podczas wizyty w biurze rzeczoznawcy.